競売・任意売却のご相談

「競売」とは、債権者が抵当権のついた債務者の不動産を売却し、強硬的にローンの残りを回収する法律に基づいた売却方法になります。抵当権とは、債務者が債権者から融資を受けるとき、土地と建物を担保に入れることです。 つまり、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合、債権者が担保とした該当の不動産を抵当権の実行によって売却することが競売になります。

「任意売却」とは、一定の条件を満たした債務者（融資を受けた不動産所有者）が不動産を売却し、残りのローンを返済する方法です。主な必要条件には、債権者（融資した銀行など）の合意、共同名義人や連帯保証人の同意、売却活動の時間（期間）確保などが挙げられます。

◎ステップ１：入札の方法
入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、 これに必要事項を記入します。 入札価格は、公告に記載された買受可能価額 （「売却基準価額」を2割下回る金額。平成17年4月1日の民事執行法改正以前は 「最低売却価額」）以上でなければなりません。 入札の方法は、入札書を直接提出する方法と、入札書を郵送する方法とがあります。 入札期間を過ぎてから提出したものは、無効となります。 いったん提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができません。
◎ステップ２：保証の提供
入札をするときは、保証を提供しなければなりません。 その額は、通常は不動産の売却基準価額（平成17年4月1日の民事執行法改正以前は 「最低売却価額」）の2割の金額ですが、それ以上の地裁もあります。
◎ステップ３：開札
入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。 入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。 その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者には、 保証が返還されます。
◎ステップ４：売却許可（不許可）決定
最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」に最高価買受申出人に 不動産を売却するか否かの決定がでます。 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、 一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、 最高価買受申出人は買受人となります。
◎ステップ５：代金納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、 裁判所は、代金の納付期限を定め、買受人に通知をします。 買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、 提供していた保証の返還も受けられないことになります。
◎ステップ６：登記
代金を納付すると、裁判所は、登記所に対して、 買受人に所有権の移転登記をするよう嘱託します。 司法書士又は弁護士がこの嘱託書と抵当権設定登記申請書を登記所に提出することにより、 金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。
◎ステップ７：占有者がいる場合の不動産の引渡し
所有権を取得した買受人は、継承しなければならない賃借権がある場合などを除き、 不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができることもあります。 たとえば、従前の所有者が任意に引き渡さないときなどのケースにおいて、 代金を納付した日から６か月以内であれば引渡命令という裁判の申立てをすることができます。 この引渡命令により、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。

※入札終了日前日まで任意売却は可能ですが、出来るだけ早く任意売却手続きを進めなければいけません。遅くなればなるほど任意売却できる可能性は極めて低くなります。
※執行官が現状調査にきて1～２カ月すると「最低競売通知書」が届き更に1ヶ月後それが開示されます。この時までに任意売却手続きを進めていないと任意売却できる確率が非常に低くな ります。

◎ステップ１：面談
当社アドバイザーがお客様の現状を詳しくお伺いさせて いただき、任意売却として承りお客様より委任いただきます。
◎ステップ２：交渉
当社アドバイザーが債権者との交渉を進め和解へ持ち込みます。（債権額の減額交渉、行政機関との税額の損切交渉）
◎ステップ３：成立
お客様の今後を見据え、できるだけ将来の生活を考慮して任意売却を進めてまいります。条件次第では、買い戻しも可能となる場合もございます。
◎ステップ４：引っ越し
当社でご希望の転居先を伺い、お探しいたします。引越金は当社が任意売却費用から手当させていただきます。
◎ステップ５：新生活
任意売却では交渉次第で引越資金等を手元に残せます。余裕ある再出発も可能となる方も多くいらっしゃいます。安心して再スタートし新生活を始められます。

※任意売却には期間があります。できるだけ早いご相談をおまちしております。

◎価格
市場相場に比べかなり安く落札されてしまう。家や土地を失い更に多くの債務（借金）が残ってしまう。
◎返済
自身は介入できないので残債務の返済方法を交渉できない。
◎引っ越し
落札者の都合のみで立ち退きさせられる。
◎情報
競売物件として新聞やチラシ等で世間に公開される。
◎資金
立ち退き料など一切もらえない。
◎新生活
以前と変わらず返済額や返済方法も同じく請求に悩む生活。

※「任意売却」には期間があります1日でも早くご決断下さい。債権者との交渉をできるだけ早い時期から開始することで成功率も上がります。

◎価格
通常での売却と同様、買主を探し値段交渉をする。
◎返済
少しづつ無理なく返済できるよう、債権者と話し合い、交渉し実現化。
◎引っ越し
引越しの時期などある程度希望をきいてもらえる。
◎情報
秘密厳守で対応。競売等の問題を世間に知られずに済む。
◎資金
交渉次第では引越し費用など手にする事が可能。
◎新生活
それまでの交渉によって計画的に新生活が始められるので精神的安定がある。

※「任意売却」には期間があります1日でも早くご決断下さい。債権者との交渉をできるだけ早い時期から開始することで成功率も上がります。